Verfahren beim Erwerb von öffentlichen Grundstücken zur kommerziellen Bebauung
Verfahrensablauf zum Eigentums- bzw. Pachtrechtserwerb:
| Genehmigung des Baugrundstücks für das Bauprojekt (Genehmigungsverfahren) | Ausschreibung des Baugrundstücks für ein Bauprojekt (Ausschreibungsverfahren) |
|---|---|
| Veranlassung durch Antragstellung | Veranlassung im Ermessen der zuständigen Behörden |
| 1. Auswahl des Grundstücks und Erteilung der vorläufigen Zustimmung zum Bauvorhaben | 1. Flächen- und Gebietsplanung |
| 2. Abgrenzung des Grundstücks | 2. Abgrenzung des Grundstücks |
| 3. Katastermäßige Erfassung des Grundstücks | 3. Katastermäßige Erfassung des Grundstücks |
| 4. Bekanntgabe der Baugenehmigung für das Grundstück | 4. Durchführung der Ausschreibung |
| 5. Erwerb des Pachtrechts (Pachtvertrag und Registrierung) | 5. Erwerb des Eigentums (Registrierung) |
Zuständigkeit beim Erwerb von öffentlichen Grundstücken zur Bebauung
Soweit das Grundstückseigentum bereits an eine staatliche Gebietskörperschaft zugeteilt und katastermäßig erfasst wurde, hängt die Zuständigkeit vom Eigentum der Gebietskörperschaft ab. Für Grundstücke im foderalen Eigentum ist die foderale Agentur zur Verwaltung von föderalem Vermogen als foderale Staatsbehorde (foderales Exekutivorgan) zustandig
1. Im Falle einer fehlenden Zuordnung des Staatseigentums an eine Gebietskörperschaft (Russische Föderation, Subjekte der Russischen der Föderation oder Gemeinden), fällt die Zuständigkeit an die Selbstverwaltungsorgane, soweit sich nicht aus dem Gesetz etwas anderes ergibt
2. Auf regionaler Ebene hat beispielsweise die Region Moskau eine abweichende Zuständigkeitsregelung geschaffen.
3. Danach sind die Gemeinden zuständig:
- Wenn die Grundstücksfläche zwischen 0,5 und 3 ha beträgt;
- Die Zuteilung des Grundstücks nicht mit einer Überführung in eine andere Grundstückskategorie verbunden ist und
- Das Grundstück nicht für staatliche Einrichtungen vorgesehen ist.
Da die Ermittlung der zuständigen Behörde insbesondere vor der Zuteilung des Eigentums an öffentlichen Grundstücken einige Schwierigkeiten bereiten kann und Anfragen beim einheitlichen Staatlichen Register oder bei örtlichen Grundstücksbehörden in dieser Phase wenig Erfolg zeitigen, sollte aus praktischer Sicht der Zuteilungsantrag bei zwei Behörden eingereicht werden:
- An die Behörde des Subjekts der Russischen Föderation, die für die Verwaltung öffentlicher Grundstücke bis zur Zuteilung des Eigentums am Grundstück an öffentliche Gebietskörperschaften zuständig ist und
- An die zuständige Behörde der Gemeinde, in der das Grundstück belegen ist. (In allen Fällen entscheidet die Gemeinde zumindest über die Auswahl des Grundstücks (nicht zu verwechseln mit der Genehmigung) und informiert die Gemeindebürger und mögliche Rechtsinhaber).
Einleitung des Genehmigungsverfahrens
Zum Inhalt des Antrags gehört:
Das Gesetz fordert nicht – es empfiehlt nur – dem Antrag technischökonomische Unterlagen über das Bauprojekt beizulegen. Ein kurzer Businessplan wird dabei für ausreichend gehalten. Sinnvoll ist es auch Einzelheiten über die Möglichkeiten des Anschlusses an die öffentlichen Versorgungssysteme (Pt. 8 der Regeln über die Bestimmung und Bereitstellung der technischen Voraussetzungen zum Anschluss von Großvorhaben an die Versorgungseinrichtungen, bestätigt durch Regierungsbeschluss vom 13.02.2006 Nr. 83) anzugeben. Obgleich die Behörden nicht befugt sind, über die abschließend im Gesetz genannten Unterlagen hinaus weitere Informationen zu verlangen, fordern sie häufig weitere Unterlagen.
© Rechtsanwalt Stefan Geisthardt
1 – des Statuts der föderalen Agentur zur Verwaltung von föderalem Vermögen (betätigt durch Regierungsbeschluss vom 27.11.2004 Nr. 691).
2 – Art. 3 Pt. 10 des Einführungsgesetzes zum BK.
3 – Gesetz „Über die Regulierung der Rechtsverhältnisse an Grundstücken in der Region Moskau“.